珈琲と一人口

今日も一日生きてみましょうか

戸建の売却と注文住宅の購入計画

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経緯

僕は2016年後半に戸建を購入し、もうすぐ5年になる。

現在の自宅は3階建てで細長いのだが、長男が近い将来車椅子生活になる為、現在の自宅を売却して広い土地と注文住宅 (平屋か2階建て) を購入し、長男の生活範囲を広げるのと、それに伴う介護等の難度低下を図りたい。

駐車場も車椅子用の車をおけるスペースが無いので、複数台分置ける程度のスペースは確保したい。

購入時期

2020年頭から自宅を建て直したいと考えていたが、今のタイミングで売却して新たに注文住宅購入を検討する背景としては次の点が挙げられる。

  • 2020年現在、マイナス金利のタイミング
    • これから底上げとなる可能性が高い
    • 後述
  • 住宅ローンのバリエーション充実化
    • 金利が低金利となった。
    • 団体信用生命保険をローンに組み込んだり、がん保証・疾病保障付きの商品も登場
      • 団体信用生命保険は本人が死亡、高度障害となった場合保険から残債が支払われる
      • ローンを組む際に団体信用生命保険への加入が必須な金融機関もある
      • 通常の保険に比べ割安で有利な条件となっている場合が多い
  • 頭金¥0で購入可能な時代に
    • 低金利である今の時期に頭金は入れる必要は無い

売却から注文住宅購入までの流れ

  • 住みたいエリアを決める
  • 予算を立てる
    • 土地購入の予算
    • 建物の予算
  • 土地を探す
    • 日当たり、風通し
    • 地質、地盤
    • 電柱、ゴミ置き場
    • 古屋が残っている場合も多く、取り壊し時に廃棄物が地中に埋まっている可能性もある
    • 第一種、第二種中高層住居専用地域内の場合、周辺に高い建物が建築される可能性が高いので注意
  • 土地の決済, 引き渡し
    • 土地先行融資の申込み
      • 先に土地の融資を受け、後で注文住宅の融資を受ける
      • 土地を探す段階で事前に銀行へ融資の相談を行う
    • 土地のみ所有して年を越さないこと
  • 現在の家を売却する
    • 机上査定依頼を複数の不動産へ
    • 目星がついた不動産へ訪問査定を依頼
    • 打ち合わせ(残債の確認や販売開始価格の決定)
    • 媒介契約(売却活動に関する委任状)
    • 販売活動(レインズ・各ポータルサイト・ホームページ等への広告掲載)
    • 買受人選定(購入申し込み)
    • 売買契約締結(手付金の受領)
    • 買主の資金段取り(住宅ローンの場合融資の審査あり)
    • 買主の資金段取り完了(住宅ローンの場合融資承認)
    • 売買代金決済・所有権移転(お引き渡し)
  • 建築
  • 建物の決済
    • 融資実行と引渡
  • 入居

予算

  • 無理なく住宅ローンを返済できる額は年間で年収の20-25%
    • 現在の僕の場合、月の住宅への支払いは手取りの22%
  • 住宅ローンの最長期間は35年なので無理なく返済出来る金額 年収×20%×35年
    • 例: 6000000*0.20*35 = ¥42000000
    • 金利例: 42000000*.07/(12*35) = ¥7000
  • suumo のシミュレーション等で月の支払額から総予算を策定する

土地の購入

  • 先ずは希望条件に合致する土地が存在するか、調査する必要がある。
  • 土地を買う場合は、買う時期に気をつける
    • 土地購入後、年を跨いで翌年に家が建つと土地のみ所有している状態で不動産所得税が高くとられる
    • 年内で全て終われば控除が効いて安くなる
  • 可能な限り南向き整形地を購入する
  • 土地検索サイト等で出てくる土地で住所が分からない場合、Google Map で屋根等の形状から住所を特定出来る場合もある
  • 良い土地は当たり前だがすぐに売れてしまうようで、気長にウォッチするのも手なのかもしれない
    • at home, suumo, LIFULL, 不動産ジャパン等の検索物件サイトの新着情報を毎日確認する

理想を考えてみる

  • 駅からチャリで10分圏内 (4km圏内)
  • 治安が良く静かな場所
  • 大通りに面していない
  • スーパーまで歩いて行ける距離
  • 日当たりの良い土地
  • 災害のリスクが最小限である
  • 土地 50坪以上
  • 整形地
  • 上物 30坪以上 (建ぺい率60%, 容積率100%と仮定)
  • 5LDK か 6LDK
  • 2階建て
  • 前面道路幅員が狭すぎない

希望の土地が見つかった場合の現地確認

  • 近所の雰囲気
  • スーパー・飲食店までの距離
  • ゴミ捨て場の位置
  • 近辺道路の交通量

地盤の確認

  • 地盤調査の費用が必要。
  • 地盤に問題無ければ、地盤改良費はかからない。

都市計画法第34条12号の開発許可に該当するか

  • 6親等以内で市街化調整区域に20年以上住んでいる親戚がいれば当該区域に住宅を建てることができる。
    • 市街化調整区域は、農家を守り緑を残そうという地域。
  • 当該の区域は住める人が限られる為、住宅ローンがおりにくくなる。
  • 僕は該当しなかった。

現住居の売却

売却に必要な諸経費

  • 売買契約書貼付印紙代
    • 1万円
  • 抵当権抹消登記費用
    • 概算2万円
  • 仲介手数料
    • 成約価格の3%+6万円+消費税)
    • 成約価格が3000万円だった場合は 1,056,000円 (30000000*0.03+60000)*1.1

注文住宅の購入

理想を考えてみる

理想的な間取り

生活導線を1階に集約させ、とにかく家事と介護を楽にしたい。

玄関

  • 玄関からすぐの洗面所でうがい手洗い
  • 奥行よりも横幅が広い玄関ホールにする
  • 玄関洗面台があると尚良し
  • 宅配ボックスを設置することで荷物を必ずそこに置いてくれる。
    • 留守にしていた場合の再配達の手間を失くす。
    • 雨にも濡れない。
    • お洒落にポストのように独立して設置するタイプもある。
    • 外壁や外構に埋め込むことも可能。
    • 5~10万の費用が掛かるが、それ以上にメリットがある。
  • リモコン玄関キーによる鍵の開け閉めの負荷を失くす。
    • ドアのボタンを押すのみで良い
    • 子供を抱っこしながら楽にドアを開けることが出来る。
    • 自動で鍵が閉まるので、閉め忘れの心配が無い。
    • 5万円程度で設置可能。
  • 粗大ゴミスペースの確保。
    • Amazon のダンボール等を畳んで置いておくスペースを確保する。

キッチン

  • キッチン→ファミクロ→水回りの家事動線
  • ランドリールームに干してたたむ→ファミクロに収納の洗濯動線
  • 冷蔵庫・レンジ・ゴミ箱等をパントリーの裏に隠して生活感を無くしたい
  • 水回りを一箇所に集約させる
  • 長男が水回りの側に常にいて、いつでもお風呂やトイレ等近場で済ませられるようにする
  • キッチンパントリー (食品庫) を確保
    • 収納不足による食材・調味料等が出しっぱなしになり料理にストレスが掛からないようにして、料理に集中出来る環境を作る。
    • 地震への備蓄や長期保存食品のストック充実化。
    • 半畳くらいのスペースに可動式棚を設置すれば良い。
      • 10万程度で出来る。
  • キッチンゴミ箱スペースを確保
    • 様々なゴミの分別が必要になるのでそれなりのスペース確保が必要
    • 外の勝手口付近に生ゴミは置くか? カップボード下に収納するか?
    • 子供の成長にあわせゴミも増えることを想定する

LDK

  • 長男が広く自由に動けるよう、 LDK は大きめにする (20畳以上)
    • 予算的に厳しいので17畳に
  • 脱衣とは別に洗面台を設ける、洗面台を独立させる
    • LDK やホールを少し広めにしてそこに洗面台を設置することで、家族や客がお風呂に入っている時でも気を使う必要のないようにする
      • 費用的にも安く抑えられる
    • タンクレストイレで手洗いが無い場合も、利用できる
    • 朝の忙しい時間に洗面台を利用している家族と衝突せず、ストレス無く洗濯機を回せる
    • 年頃の子供は化粧や髪型を整えるのに洗面台を利用する時間が長くなる。
    • 洗面台が無い分、脱衣室を広く使えるので洗剤ストックやタオル、着替え向けの収納スペースを広く確保する。

間取り案

  • 各部屋の大きさ等は先ずは適当に
  • myhome-cloud.net とかで容易に作成可能
  • madree で「車椅子」「5LDK」等条件を絞り他間取りを参考にする

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1F_25坪_案1

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1F_15坪_案1

二世帯住宅にする場合のメモ

二世帯住宅はデメリットがメリットを上回ってしまうのと、金銭的な面と、そんなに両家族が前向きではないので無しになった。

二世帯住宅のデメリット

  • 生活スタイルの差から生じるストレスを解消する為、どちらかの意見を忠実に守る必要がある
    • 帰ったら必ず靴下を脱ぎお風呂場で洗う、来客は17:00までに帰ってもらう等、生活する上で方針を決め、面倒臭くとも互いが忠実に守る決意が必要。
  • 騒音を避ける
  • 金銭面の分担を世代毎に細かく決める必要がある
    • 折半等ざっくりとしたルールでは片方の世代に負担が掛かるのは自明である
  • それぞれが使用したい時間に設備を使用しにくい可能性がある
    • お風呂に入る時間、洗面所の利用時間、トイレ等の利用時間が衝突しないよう、お互いの生活時間帯をきめ細かに把握し合う必要がある。

二世帯住宅のメリット

  • 完全分離、一部共用、同居タイプと3種類あり、共通しているのが、大人数での暮らしによる安心感と楽しさを享受できる点。
    • 完全分離タイプ: 1つの敷地内で2つの別戸建てが存在している状態。
    • 一部共用タイプ: それぞれの夫婦の寝室等のプライベートな空間は確保しつつ、玄関やリビング等を二世帯で共用する。
    • 同居タイプ: 1つの家に二世帯が一緒に暮らし、居室以外が全て共有な状態。
  • 玄関先や共有 LKD にいると自然と会話が増え、笑顔も生まれやすくなる。
  • 祖父母と同居している子は、年長者に何対しをすべきか学び、優しく接することが出来る子に育つといわれる。
  • 家事や買い物等がどうしても難しい場合、協力を望むことも最悪出来るという安心感がある。
    • 基本的には 自分から 協力を仰がない、という方針も必要。

二世帯住宅は税制面で軽減措置や優遇制度が用意されている

  • 特に不動産取得税と固定資産税の軽減は金額が大きい。
  • 建物の構造が一定の要件 (50-240平米の家屋を新築した場合のみ) を満たせば、不動産取得税 (新築時に一度のみ支払い) が減税される (2021/03まで)。
    • 一世帯ごとに1200万円控除される。
      • 二世帯住宅はさらに2400万円控除される。
        • 仮定: 土地165平米, 建物延床132平米
        • 軽減前: 土地2000万円1/23%=30万円, 建物2000万円*3% = 60万円
        • 軽減後: (土地2000万円-2400万円)/165(土地平米)1/2132(延床平米)23%=0万円 (実質負担0)
          • 2022/03 までの特例。
  • 固定資産税 (土地と建物に対する毎年の課税) が軽減される
    • 2021/03 までの特例。
    • 二世帯住宅の場合は床面積240平米分までの固定資産税が最初の3年間 (長期優良住宅は5年) 1/2となる。
  • 住宅用地の場合は200平米以下の部分は小規模住宅用地とみなされ、課税標準額が1/6なる。
  • 相続税に関しては住宅取得等資金贈与の非課税枠等の優遇税制を利用可能。
  • 住宅ローンの減税措置が利用可能。
  • 地域型住宅グリーン化事業の補助金制度
    • 木造住宅の生産体制強化、環境負荷低減の為、一定の条件をクリアした場合に補助金が交付される。
    • 長期優良住宅の場合110万円の補助金が出る。
      • 当該の工務店、ハウスメーカーが対象となるかは確認する。
  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業
    • 長期優良住宅の場合、最大で補助金が250万円出る。
  • 地域の住宅補助
    • 埼玉県では子育てがしやすい住環境の整備促進を目的に、最大50万円を補助する埼玉県多子世帯向け新築住宅取得支援事業がある。
  • すまい給付金
    • 年収775万円以下を対象として、一定額が給付される。

ハウスメーカー・工務店の選択

前提知識

  • 住宅市場は年々縮小傾向にある
  • 大手ハウスメーカーといえど収益の維持が難しくなってきている
  • 利回りの悪いハウスメーカーはとにかく多く契約し、短い納期で工務店に皺寄せの負荷を掛ける
  • 納期が早くなり仕事の質も落ちる
  • 企業ホームページの IR 情報に記載されている受注速報を見る
    • 自転車操業となっていないかを確認する
  • 企業の業績を見る
    • 企業の業績が良いとアフターサポートも充実している可能性が高い
  • 目安として、健全な会社だと社員1人当たり5000万程度の生産性がある
    • 売上5億、社員10名の生産性

ハウスメーカー・工務店の差別化

  • 坪単価
    • 建物金額が安すぎて後からお金が掛かる状態は避けたい
  • 断熱性能が高いか
    • 夏は涼しく冬暖かい家になり、保温性が高い為光熱費も抑えられる
  • 耐久性能が高いか
    • アフターメンテナンスのコストが抑えられる
  • 耐震性能が高いか
ローコストメーカーのメリット
  • 価格を安く抑えつつ良いものを作る
    • 坪単価30万 ~
    • 断熱材は発泡ウレタン (気密性断熱性が高い) を利用したり窓のサッシは樹脂になっている等、品質は良くなっている
  • 大手メーカーとと同じ価格で大きな住宅が建てられる
    • 安く広い家を建てられる
    • 4人家族だと 4LDK で40坪弱は必要
  • 値段合戦になりにくい
    • ローコストメーカーは薄利多売
      • 利益率はおおよそ25% (大手は40%程度)
        • 地震大国日本でそれほど家にお金を掛けるよりは、拘るところのみにお金を掛け最低限で家を建てた方が良いのでは
      • 提示額から値下げするのは至難の業なくらい薄利だが、ローコストな為客の母数は多い
      • 最初から適正価格を提示してくれていると言えるのでは
    • 大手は広告費や人件費のコストが高い分利益率を乗せて値引きしている
      • 決裁権を持つ人は100-400万値下げする場合もある
      • 価格が高い分、契約を取れる確率が低い
        • 少子高齢化の影響や高給取りでないと家を建てられない
        • 家族4人暮らしでそれなりの家を建てようとすると年収600万以上無いとローンの通過自体厳しいのでは (雑感)
  • 拘ったオプションも費用が抑えられる傾向がある
    • 標準仕様からグレードアップしたオプション品でもそこまで高くならない
      • LIXIL, TOTO 等大手メーカーと交渉し年間受注数を提示した上で掛け値を打診する
        • 大量のオプション品を安定して受注する為、値引き率が高い
  • 仮契約縛りが無い
    • 大手だと仮契約を行い手付金50万払って半年打ち合わせしたりする
    • 手付金が返ってこない場合がある
ローコストメーカーのデメリット
  • 大手よりも倒産する可能性が高い
    • ローコストメーカーの場合、薄利多売で自転車操業になりやすく、倒産すると補償が消え去る可能性がある
    • 大手だと倒産しづらく、30年等、長期的な補償がある
  • メーカーによって当たり外れがあり安く品質も良くない場合がある
    • 建売メイン注文住宅サブのメーカーは危ない
  • 客に掛けられる時間が少なくなる傾向がある
    • 薄利多売で回転率高く稼働している為、1人1人に掛けられる時間はそれだけ短い
    • 1か月で契約を決める
    • 図面作り1か月で色決めし残り4か月で建築する

営業さんの見極め

  • 家づくりにおいて営業さんの力量が重要
    • ハウスメーカー選び2割、営業さん選び8割
    • 力量が無いと、良質なプランや図面が提案されない場合がある
  • 話したことをしっかり咀嚼してメモし、次回打ち合わせに反映してくれるか
    • 言った言わないで後からもめることが多い
  • 意見を漏らさずしっかりと聞いて図面に反映させてくれるか
  • 売り込みをしてこないか
    • スケジューリングがしっかり出来ている営業さんは余裕あり販売実績のある方とお見受けする
    • 売り込みをかなりしてくる方は、スケジュールに余裕無く契約を何としてでも取りたい場合がある
  • 他社製品を批判しないか
  • 1つのことに対しどれだけ提案してくれるか
    • 提案力やレスポンスの速さはどうか
    • 何らかオプションを付けたいと言ったら、日常での使い方に言及したり、図面に直ぐ反映したり、稼働棚付けますか等、肉付けした提案が出来るか
  • 今後35年住む家に価値を提案してくれないと判断したら、営業さんを変更したほうがよい

耐震の確認

  • 長期優良認定住宅でも耐震等級2の場合もある、等級3が良い。
  • 等級が高いと地震保険料が安くなる。
  • LIXIL のスーパーウォール工法がおすすめ。
    • 断熱、気密、耐震性が高い。
  • 住宅の壁が四方バランス良く配置されていることが、耐震性に繋がる

注文住宅・土地の検索

注文住宅の事例検索方法
  • instagram
    • 後悔や失敗系のタグ
      • 後悔ポイント, 残念ポイント, 後悔しない家づくり, 失敗しない家づくり, マイホームブルー, マイホームトラブル, マイホーム後悔ポイント
    • おすすめのタグ
      • 家事ラク, やってよかった, やってよかったこと, こだわりポイント, お気に入りポイント, 家づくりアイデア
    • 導線系のタグ
      • 家事ラク導線, 家事動線, 洗濯動線, 生活動線, 帰宅動線, 来客動線
  • YouTube
  • suumo
    • suumo の工務店ランキングや建築例を参考に、地元の気になる工務店もピックアップする。
土地の物件検索方法
  • 不動産ジャパン
  • ホームズ
  • suumo
  • at home
  • オウチーノ

平屋 or 2階建て

  • 長男が筋ジストロフィー症であり車椅子生活を余儀なくされ、風呂場や廊下、部屋等あらゆる箇所を広く確保する必要がある。
  • 長女・長男の幼稚園から車で10分圏内 (2.5km 程度?) の範囲。
  • 駅から遠くとも自転車で10分程度であれば問題無いと思われる。

  • 平屋

    • 平屋であれば46坪以上が理想
    • メリット
      • 車椅子の移動がしやすい
      • 全て1階で完結するため、移動の手間が少ない
      • 老後も階段の上り下りを意識する必要がない
    • デメリット
      • 土地が広くなるのと土地価格も高くなりやすい
      • 理想の土地が購入し辛い
      • プライバシーが守りにくい
      • 固定資産税が高くなる
  • 2階建て (2020/08 予算的に現実的なのはこちら)
    • 上物30坪, 土地50坪以上が理想
    • 延床面積が平屋より2倍取れるのと併せ、平屋よりも建築費用も安い
    • 老後や怪我等で2階に上がるのが辛くなる可能性はある
    • 2階に生活導線があると上り下りが辛い為、1階に生活動線を集約させる必要がある

住宅ローンを組む

金利

  • 2020/08 現在、SBIネット銀行等では0.4%程度の金利なので、ネット銀行が推奨か
  • 入院中の月は住宅ローン支払いが0となる
  • 死亡するか、12ヶ月入院すると住宅ローン残債が0となる

低金利の先行きについて

  • 日本では景気回復とデフレ脱却に向けた日銀の金融緩和制作で低金利が続いている
    • 他方、景気回復が先行した米国では利上げが既に始まっている
  • 2009年3.32%だったフラット35の固定金利が2016年は0.9%まで低下しその後上昇傾向にある
    • 2019年12月時点で1.21%であり、今後更に上昇するリスクを認識しておくべき
  • 2021年東京オリンピックによる住宅価格値上がりの可能性
    • 海外から輸入する建築資材や貨物船の燃料である石油代高騰による円安
    • 海外からの不動産投資による増加外貨の流入
  • 他方、生産緑地指定解除に伴う不動産価格の下落も考慮したい

マイナス金利な住宅ローンについて

  • 1%未満の固定金利ローンを用いれば減税対象の期間中、金利上昇リスクを負わずに住宅ローン減税(1%)により、マイナス金利の恩恵が受けられる。
  • 例えば住信SBIネット銀行はフラット35Sで金利0.91%(2020/08現在), 省エネなど一定基準を満たすと最長で当初10年金利が0.25%優遇される仕組みがあり、 金利は0.66%となる。
    • フラット35Sは省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、フラット35 (保証型), フラット35 (買取型) の借入金利を一定期間引下げる制度
    • フラット35 (保証型) の新規借入れには、住宅建設費または住宅購入価格に対して10%以上の自己資金 (借入金は含まない) が必要
    • 住信SBIネット銀行でローンを組むと団体信用生命保険で、入院時の月々の支払いが¥0になる
      • 12ヶ月入院すると支払いが全額免除になる
  • 頭金は絶対に入れない
  • 住宅ローンの審査は3つ以上の銀行に出す
  • 契約にあたり条件をしっかりと確認する
  • 変動金利一択

2020/08 現在、金利を考慮した買い時タイミング

  • 今が買い時 (恐らく)
    • マイナス金利政策の導入後も、住宅ローン金利が低水準であり今後、上昇すると思われる為
    • 都心等は依然として住宅価格が上昇したり人件費や建材費用も値上がりが起こっている為、都心以外の場合
  • 2020年12月末までに家を購入した場合、住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長となる

住宅優遇制度を知る

各種住宅優遇制度の期限終了が近付いている。

制度 終了期限
フラット35S フラット35Sの金利下げ幅(年0.25%)については2020/03/31 で終了
住宅ローン減税 2021/12/31 まで
すまい給付金 2021/12/31 まで
長期優良住宅普及促進のための特例 2022/03/31 まで (登録免許税, 不動産取得税, 固定資産税の優遇)
住宅取得等資金贈与の特例 2021/12/31 まで
中古住宅流通・リフォームの特例 2022/03/31 まで
印紙税の特例 2020/03/31 まで
登録免許税の軽減措置 土地の売買による所有者移転・土地所有者の信託登記 2021/03/31 まで
住宅用家屋の所有権の保存・所有権の移転・貸付にかかる抵当権設定の登記 2022/03/31 まで
固定資産税の軽減措置 新築時より戸建3年分(3階建て以上の(準)耐火建物は5年)
長期優良住宅は5年(3階建て以上の(準)耐火建物は7年) 2021/03/31 までの竣工
不動産取得税軽減 2021/03/31 までの引き渡し

すまい給付金

  • 消費税引き上げによる負担軽減のため給付される現金
  • すまい給付金を受け取るには必要書類を添付した給付申請を行うことが必要
  • 対象者
    • 住宅を取得・登記上の持分を保有すると共に、その住居に自分で居住していること
    • 収入が一定以下であること
  • 対象となる住宅
    • 引き上げ後の消費税率が適用される住宅
    • 床面積50㎡以上ある住宅
    • 第三者機関の検査を受けた住宅
  • 令和3年12月終了

住宅ローン減税

  • 住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、年末ローン残高の1%がその年の所得税から控除される制度
  • 所得税が控除額よりも少ない場合は、翌年度の住民税からも控除される
  • 令和元年~令和2年12月までは控除期間13年
  • 控除率1%
    • 4000万の場合、4000万1%10=400万
  • 条件
    • 住宅ローン返済期間が10年以上であること
    • 床面積が50㎡以上あり、床面積の1/2以上が居住用であること
    • 合計所得金額(年収)が3000万円以下であること
    • その他

土地代と上物代以外で必要なコスト

  • 土地
    • 仲介手数料 物件価格x3%+¥60000
    • 司法書士費用 (所有権移転と登記簿謄本取得) ¥170000
    • 印紙代 ¥10000
    • 水道引き込み市納税等 ¥400000
  • 一次外構工事費 ¥1500000 (65坪の場合)
    • 分譲地であれば掛からない
    • 土地の広さや形状、場所によって変動
  • 地盤改良費
  • 給排水設備工事 ¥380000
    • 水道管の長さや道路までの距離による
    • HM 分譲地であれば掛からない
  • 建物工事費
    • 印紙代 ¥10000
    • 確認申請・長期優良認定住宅手続き及び諸費用 ¥350000
    • 中間調査申請手数料 ¥25000
    • 仮設工事 ¥310000
    • 特別運搬費 ¥23000
    • 屋外給水設備工事 ¥230000
    • 屋外排水設備工事 ¥230000
    • 屋外雨水設備工事 ¥220000

住宅のバリアフリー化

バリアフリー化する目的

  • 長男の介護を前提とし、新築建設時に併せバリアフリー化したい。
  • 自身の老後を考慮し早めにバリアフリー化しておきたい。
  • 現在固定資産税が年間12万ほど掛かっているが、バリアフリー化に50万以上掛ければ固定資産税が免除される

バリアフリー化の制約

  • バリアフリー化すること自体が難しい工務店が多い。
  • リフォームの補助金制度はあるが、新築時の補助はほぼ無い。
    • 新築建設後に後からリフォームすることも多い。
  • かといって新築を建てた後にリフォームしてバリアフリー化するとしても、予算内で限られたバリアフリー化しか出来ない。
    • 玄関前にスロープを作り、補助金を捻出することが多い模様。

支援制度 (リフォーム)

高齢者住宅改修費用助成制度 (バリアフリーリフォーム補助金)

  • 対象は「要支援」「要介護1~5」と介護認定されていることと、本人が住んでいる住宅をリフォームすること
  • リフォームにかかる費用のうち20万円を限度として、工事費の9割が介護保険から支給される
  • 新築の場合は利用できないので無視

具体的なバリアフリーの対策

全般

  • つまずき防止のために手すりを設置
  • 出入り口の段差をなくす
  • テーブルの高さを車椅子にあわせる、もしくは調整可能なものにする
  • 廊下は150cm以上の幅を確保し、車椅子で方向転換可能にする
  • 電気スイッチも車椅子から操作出来るような位置に設置する
  • 車椅子でも傷つかない、強度のある床を採用する

玄関

  • 基礎の高さ分、玄関ドアに辿り着くまでに段差がある
  • 段差解消機やスロープを利用することが多い
    • 段差解消機は10-15年が寿命
      • 50cm で ¥500000
    • スロープの場合、段差の12倍の距離が必要といわれている
  • 電動車いすの場合はパワーがあるので、もう少し短くできる
  • 玄関ドアを引き戸にする
    • 近づいただけで自動で開く扉もある
    • 小回りがきくように玄関ポーチは 2m は欲しい
  • 玄関ホールも広くする
  • 玄関ドアは車椅子で出入り可能なように幅90cm以上を確保する
  • 玄関ドア前の (基礎との) 段差をなくす
    • 次の前提の元、駐車場の地面を底上げすることにより、玄関に段差が無くなる
      • 玄関ドアと駐車場が繋がっている前提で、
      • 道路から玄関までの距離が長いことが前提
  • 車から降りる時に濡れないように屋根をつける
  • 中用と外用の車いすに分けるかどうかも検討する
    • 外用の車いすを置けるスペースを確保する
  • 玄関に入って、靴脱ぎ場に段差がない方がよい
    • 若干 1cm くらいの段差をつければ、ほこりがあまり入ってこない

階段

  • いす式階段昇降機やホームエレベーターを利用して上階へ上がることが多い

お風呂

  • 浴槽は40cm以下の高さに
  • 浴室暖房を利用してヒートショック予防
  • バスタブや床は滑りにくい素材を選ぶ
  • 浴槽はRの湾曲型ではなく、リフトをつける場合は直線が望ましい
  • お風呂のカウンターは不要、車いすがあたるため
  • 出入口は引き戸にする
  • 介護用リフトが取り付け可能
    • 後付けで、半日ほどで設置可能
    • 身長が伸びることで抱っこが難しくなる
    • シャワーキャリーでお風呂まで進み、リクライニングさせて体を洗う
    • リフトで引っ掛けて横移動して入浴
    • つるべーF2R 等の製品がある
    • お風呂の広さは16x16 畳2畳分が通常だが、16x20 がおすすめ
  • 窓と鏡は不要
    • 掃除が大変
      • 窓のレールに砂埃等が溜まる
      • 特に鏡は水垢がこびりつきやすい
    • 割った場合の修理が数万 ~ と高額になりやすい
    • 窓があることで明るくなるが、お風呂は夜に入るので明るさも不要
    • 換気も換気扇で十分
      • 換気を考慮するのであれば、縦[横]滑りの窓が良さそう (レールが無いので掃除が楽)
      • 外の土壌からカビ菌も入ってくる
    • 扉が開かないタイプの窓であれば掃除も最低限になる
    • 窓があるとプライバシーに配慮する必要がある
    • 窓の取り付け自体、お金が掛かるので不要
  • 浴室テレビは不要
  • ジェットバスは不要

洗面所

  • 洗面台の高さを低く
  • 車いすのまま洗面台を利用出来るように洗面台下の収納スペースを取り払う
  • 体をうまく動かせないことを配慮し、洗面台周辺にベンチやイスを設置する

トイレ

  • 起きてすぐに排泄出来るように、寝室の側に配置
  • トイレ内に手すりを設置
    • 洗面所や脱衣室からも入ることが可能なように、2ドアにする

部屋

  • 本人の部屋から専用のお風呂とトイレにも繋がっている
    • 大きくなるとリビングを通って福を脱がすという迂回するのがしんどい
    • 水回りが近い方がよい

内装等メモ📝

良さそうな内装オプションや作り等を一先ずリスト化してみる。

  • キッチン
    • キッチンダイニング (カウンター)
    • IH コンロ
    • 食洗機
  • 勝手口
    • 土間をつける
      • 外履きサンダルをドアの内側に置ける
      • 泥のついた物やゴミを一時的においておける勝手が良い空間になる
  • 靴置き場
    • 玄関近くに
  • 洗面室
    • 帰宅後直ぐに手洗い出来る場所
    • 造作洗面にするとナチュラル
    • 病院用シンクだと大きくザブザブ洗える
    • サブウェイタイル
    • 洗濯物シューターやタオルストッカーを利用し生活感を隠す
      • ホテルライクな洗面室になる
    • 洗面所と脱衣所を分ける
      • 風呂に入っていると洗面所が使えない
      • 洗面所だけだと物が溢れる
  • 脱衣室 & ランドリールーム
    • 室内干し専用の部屋
    • ガス乾燥機 (乾太くん)
    • 洗濯後直ぐに干せる
    • 洗濯導線は必ず一階にする
  • ファミリークローゼット
    • 洗濯したものをそのまま収納
  • 風呂
    • 必要最低限のオプションにする
    • 裏に汚れがたまるのでカウンターは不要
    • 窓不要
      • 寒い, 掃除大変
    • 鏡不要
      • 掃除大変
    • 収納不要
    • 浴室暖房乾燥機
  • トイレ
    • 音対策で LDK 内には設置しない
    • 玄関近くにする
    • タンクレス+手洗いなし
    • 出かける前、帰宅後に直ぐ使えるか
    • 来客中の人が使いやすい
  • デッキ
    • 樹脂デッキ
  • 寝室
    • 無駄を減らし多少狭くとも部屋自体をベッドにすることで快適な空間になる可能性もある (5畳程度でも)
  • 全館空調 (パッシブエアコン)
    • 年間電気代はオール電化で12万程度で済む(?)
    • 猛暑でも家全体がひんやり
    • 暑すぎて台所の生ゴミが臭う、等もない
    • 冬も寒いところがない
    • クーラーを壁の中に入れるので見た目スッキリ
    • 脱衣所やトイレ等、クーラーでカバーできない場所含めて家が一定の温度に保たれる
    • 花粉、梅雨の時期でも部屋干しで乾く
    • 天井裏に本体を設置するので天井が一部低くなる
    • メンテナンスが大変
  • ライト
    • スピーカー付きダウンライト
    • センサー付き照明
  • コンセント
    • キッチンカウンターにコンセントを付けたい
  • タッチレス水栓、センサー水栓
  • テレビ
    • Bluetooth
    • テレビアームで壁掛け
      • そもそもテレビこれからの時代要らないかも
      • 配線を壁にしまったり、コンセントの位置や型番等綿密な打ち合わせが早期から必要
  • スケルトン階段
    • 固定階段にすると固定資産税に影響する可能性もある
    • 箱階段と比較しスケルトンだと50万プラス
  • ミーレの食洗機
  • ダイニングテーブルとペンダントライト
    • こだわっておくと愛着が湧く
  • 洗濯機
    • 自動投入洗濯機
  • 除湿機
    • cado 除湿機
  • 冷蔵庫
    • 東芝ベジータ 前面ミラー仕様, 550リットル, 真ん中野菜室
    • 引き戸一択
  • 収納スペース
    • シンプル・イズ・ベスト
      • システム収納 (パントリー, クローゼット) は使いこなすのが難しそう
      • シンプルな可動棚の方が良さそう (補強壁下地を忘れず)
    • デフォルトの見切り材だとダサいので真鍮にする
      • ステンレスは真鍮の2倍の値段
    • ハンモックや吊り輪を下げられる

チェックリスト📝 (追ってまとめる)

  • エアコンの配管は外に出ているか
    • 美しさに囚われ壁内に入れていると、いつか配管を変更する場合、壁の中だと壁を破壊する必要がある
  • 西日が入る場合、西側に窓が作られていないか
    • 換気や昼以降の洗濯物乾燥、布団干しには利用出来る
    • 極寒の冬対策としても有効な場合はある
    • 夏暑い時は雨戸やシャッターで凌げば良いという見方もある
  • 郵便受けまでに屋根があるか
    • ないと晴れの日以外が辛い
  • 照明のスイッチはなるべく分散されているか
    • 一箇所に集約されているとどのスイッチがどの証明のスイッチか記憶する時間の無駄
  • 照明器具類の電球、給排水部品の取り替えが容易か
  • 窓の位置、大きさによる掃除が容易か
  • トイレの掃除は容易か
  • 外壁の塗料、サイディング (外壁に使用する外壁材) の耐久力は十分か
  • 将来家族が減る・増えた場合の設計が盛り込まれているか
  • 外塀が生垣ではないか
  • 天窓を作っていないか
    • 夏は直射日光が入り、冬は暖房の熱がそこから逃げる
    • 掃除ができない
  • 建設中、断熱工事日は立ち会う予定になっているか
    • 職人さんの手抜きチェック (念の為)
  • 玄関ドアの鍵は複数且つ非同一鍵にされているか
  • 勝手口は作らないようにしているか
    • 可能であれば防犯上から作らない
      • 締め忘れが多い
    • 作る場合鍵を複数設置
  • 窓ガラスは防犯フィルムを張る
    • 可能なら防犯ガラスを使う
  • エアコンは一定以上のパフォーマンスが出るスペックのものか
    • 一段階強力なのが有効
  • 壁電源はアースを引く
  • コンセントの数は多いか
    • 多ければ多いほどよい
    • 後からタコ足配線購入するよりも良い
    • 玄関にもコンセントを
    • コンセントの高さは気持ち高めに膝くらいが、年取ってから楽
  • 窓は二重か三重になっているか
    • 結露で家中のあらゆるものがカビる心配と、カビ対策のコストを無くす
  • カーテンはロールスクリーンやブラインドではなく布製か
    • 布の重さと紫外線による劣化で稼働部のプラスチックが破損し壊れる
  • 水回りが海外メーカーで揃えられていないか
    • 壊れた時に部品が無い
    • 壁天井貼る前に配管・配線と梁下地の写真を撮る
  • 外壁選びは適切か
    • 自浄効果がある光触媒サイディングボードにしたとて、日光が充分に当たらない北側は効果が薄い
    • 白は汚れが目立つ
  • トイレ選びは適切か
    • 節水型は詰まりやすい
    • フチなしは掃除しやすいものの便座裏側がかなり汚れる
  • バルコニーに水道はあるか
  • 家の形を立方体に近づけ表面積を減らせているか
    • 家を複雑な形状にしない
    • 複雑な形状にすると壁が増えて、屋根のコストもアップ
    • シンプルな四角+かた流れ屋根が1番コストが低い
  • 施主支給でカーテン類は揃える等、業者を通した手数料を掛けずに済んでいるか
  • ルーターやモデム等を格納できる空間があるか
    • 放熱に配慮されていると尚良い
    • コンセントや照明の追加前に配管・配線の見取り図、コンセントに系統毎に番号を振っておくと楽
  • 電気・通信配線図は残し、可能な限り新設の配線ができるように多めに作ってあるか
    • 光ファイバーに変えるときにあぼーんする
    • インターネット回線と電気のコンセントに加え空き配管を各居室に設置しても良さそう
      • 何十年経過後に新しいケーブルが出来るかもしれない
    • 屋外の引き込み用も複数用意されているか
    • TVアンテナ線、電話線、LAN配線は一カ所にまとめてスター型で分配にされたい
  • 電気、通信配線の増設はし易いか
  • LAN ケーブルはCD管に入れて配線されているか
  • LAN ケーブルの規格は CAT6a になっているか
  • 水回りを近くに集約出来ているか
    • 配管工事が複雑化せず費用が抑えられる
    • 台所の排水管は可能な限り真っ直ぐに外まで
      • 複数回曲げると詰まる
    • 工事中見にいくと良い
  • 無垢材を使わない
    • 反り返る
    • メンテナンス性も悪くランニングコストも掛かる
    • 無垢材チックなフローリングで良いのでは
      • LIXIL おすすめ
  • 黒系・ダークブラウンの色を使わない
    • 傷が目立つ
    • 明るめのブラウンや白を使う
  • 水回りの仕様にお金をかけない
    • 水回りはある程度金
  • リビング階段を作らない
    • 空調が効かない
    • リビング階段作るのであれば、ドアをつける
    • だが、お洒落さは抜群
  • 吹き抜けは作らない
    • 2階にいるときにリビングの音が気になる
    • ご飯の匂いが2階まで充満する
    • 吹き抜けの窓が掃除出来ない
    • エアコンの効きが悪く電気代が掛かる
    • 冬寒い
    • 耐震上の理由から余分に柱が必要になる場合がある
    • だが、お洒落さは抜群
      • シーリングファンをつけるのもありかも
  • ベランダ、バルコニーのメンテナンスコストも考慮されているか
    • 利用頻度が低いようであれば不要
    • 砂埃や落ち葉が溜まりやすく掃除が大変
    • 屋根をつけてガレージのような使い方もありか
  • 窓は極力少なくしているか
  • 窓は対角線にあるか
    • 対角線にないと換気で苦労する
    • 日本はカビ大国のため、温度と湿度のコントロールが出来るように
  • できるところは DIY する予定か
    • 木材のワックスや目隠し板の塗装、漆喰
  • 洗濯機用の蛇口からはお湯が出る仕様になっているか
    • 汚れ物は40度、殺菌消臭には60度での洗濯が有効
  • 家にサーバーラック (100kg) を配置する場合は、床の補強が行われているか
  • 廊下・階段・洗面所・トイレは、人感センサー付き照明になっているか
    • コスト安いのと、消し忘れもない
  • グリーンカーテンは行わない前提になっているか
    • 地中幅広く育つのと、成長が急激で様々な虫の隠れ家になる
  • 太陽光発電はしない前提か
    • 電気はいくら作っても自前では使用できない
    • 安値で買い取られた後で買い直す意味不明な仕組み
    • 数年おきのメンテナンスと故障、交換で大赤字
    • 2020年現在は元取れない気配
  • 部屋は広すぎないか
    • 窓が大きくなり熱[寒]く、エアコンは効かない
    • 掃除が大変
    • デッドスペース出来がち
    • 12畳2部屋より6畳4部屋のほうが幸せになれる
  • コンロの機能は最低限か
  • 規格外キッチンは必要か
    • 不要と思われ
  • IH は必要か
    • 大人数だとIHで料理するのが辛い
    • ガスと燃料電池の併用はガスのコストが高くなる
  • 電力とガス会社は切り替えているか
  • 隣家との距離が近い場合は隣家の窓周辺に窓が作られないか
  • 就寝時に薄暗くして寝る場合、寝室をダウンライトにしていないか
    • 調光付でも明るい
  • シューズクロークを作るとしたら、臭い対策は行われているか
    • 臭いが籠りやすい
    • 臭い対策には換気扇の設置がおすすめ
    • 外部収納 (外から直接アクセス出来る、玄関横に作るスペース) が代替として良さそう
  • アクセント壁紙、タイルはないか
    • 絶対飽きそう